In kürzester Zeit hat sich der Immobilienmarkt in Deutschland komplett gewandelt. Vor 360 Tagen war es noch in mehrfacher Hinsicht eine Win-Win-Situation – hohe Nachfrage traf auf wenig Angebot. Verkäufer haben ihre Immobilien zu Preisen verkauft, die sie nicht für möglich gehalten haben. Notare, Makler und nicht zuletzt der Staat über die Grunderwerbssteuer konnten sich über hohe Zuflüsse freuen. Lediglich der Käufer musste etwas tiefer in die Tasche greifen, was aber angesichts der Nullzinspolitik zu verkraften war. Und die Banken haben – wie es in den Bilanzen zu sehen war –über eine gestiegene Kreditvergabe höhere Einnahmen generiert. Aber „Für das Gewesene gibt der Kaufmann nichts“ – allein der Blick nach vorne zählt. Die Erkenntnis des Ur-Betriebswirts Eugen Schmalenbach ist mittlerweile mehr als 100 Jahre alt, aber keineswegs veraltet, wie ein Blick auf den deutschen Häusermarkt zeigt.
Heute erleben wir eine Vollbremsung am Immobilienmarkt. Investoren, die vor zwei Jahren ein Renditeobjekt geplant und anschließend gebaut haben, rechneten mit einer durchschnittlichen Gewinnspanne von 10 %. Jetzt, wo sich die Finanzierungskosten vervielfacht haben, ist das nicht mehr realistisch. Wohnungen zu Mondpreisen wird man nur noch in angesagten Stadteilen von Großstädten los – viele Projekte lohnen sich oft nicht mehr und werde dementsprechend nicht umgesetzt.
Auch Vonovia, Deutschlands größer privater Vermieter, hat Neubauprojekte eingestellt. Der Bau von Wohnungen sei mit den leistbaren Mieten unmöglich. Der schnelle Zinsanstieg und die gestiegenen Baukosten haben in kürzester Zeit die Branche verändert.
Bei uns in Bückeburg gibt es – mit einem Blick in die Portale im Internet – wieder deutlich mehr Immobilien zu erwerben, als noch vor einem Jahr und auch die Preise sind ein Stück weit wieder zurückgekommen. Das Thema Angebot und Nachfrage hat sich gewandelt. Die Kreditvergabe ist schwieriger geworden und es gibt kaum mehr Bieterverfahren, die den Preis einer Immobilie in der Höhe treiben.
In Zeiten steigender Zinsen wird die Finanzierung ruppiger und das bekommen auch die Familien zu spüren, die bereits vor 5 oder 10 Jahren gekauft oder gebaut haben. Wer heute seinen Kredit verlängern muss, steht vor höheren Finanzierungskosten als noch in der jüngeren Vergangenheit. Die Kombination mit gestiegenen Energie- und Lebenskosten macht Kreditausfälle wahrscheinlicher. Mussten Häuslebauer Anfang 2022 in Deutschland für einen zehnjährigen Immobilienkredit im Durchschnitt kaum mehr als ein Prozent an Zins pro Jahr zahlen, waren es für neue Verträge zuletzt rund vier Prozent. Damit hat sich die Ausgangslage für Immobilienfinanzierer drastisch verschlechtert und viele Träume von einem Eigenheim sind geplatzt.
Die gute Nachricht ist, dass in Deutschland der Großteil der laufenden Kredite eine lange Zinsfestschreibung hat. Die derzeitigen Zinsanstiege kommen in diesen Haushalten erst mit einer Verzögerung von vielen Jahren an. Und ob wir in 10 Jahren noch das derzeitige Zinsniveau haben, kann man nur schwer prognostizieren. Gut möglich, dass wir in Kürze auch mal wieder Zinssenkungen beobachten können.
Wie nahezu jeder Markt, unterliegt auch der Immobilienmarkt den volkswirtschaftlichen Gesetzen von Angebot und Nachfrage. Die vorherrschenden Rahmenbedingungen – wie z.B. Finanzierungskonditionen – haben signifikante Auswirkungen auf die Nachfrage. Anders als bei Fonds, bei denen Anleger täglich einen Verkaufswert übermittelt bekommen, sind Immobilien nur so viel wert, wie der Höchstbieter bereit zu bezahlen ist. Dass dieser Wert sehr stark schwanken kann, zeigt die aktuelle Situation. Während das Einfamilienhaus vor einem Jahr noch mit gut 400.000 Euro verkauft werden konnte, gibt es jetzt vielleicht nur noch 300.000 Euro. In Summe macht das einen Rückgang von 25%. Wie eingangs erwähnt: „Für das Gewesene gibt der Kaufmann nichts – alleine der Blick nach vorne zählt“.
Herzlichst, Ihr Stansch-Team
In der kommenden Woche machen wir eine kleine Osterpause im Blog. In der Woche nach den Feiertagen geht es hier wie gewohnt weiter.
