Die Inflation hat Einzug gehalten in Deutschland. Verbraucher spüren das besonders stark an den Immobilienpreisen.
Wie wir auch an unserem Unternehmenssitz in Bückeburg beobachten können, gibt es eine Vielzahl von Eigentumswohnungen, die momentan in der Vermarktung sind. Letztendlich ist der doch dann sehr hohe Preis für viele abschreckend und auch wir halten einen Kauf auf dem aktuellen Preisniveau in den meisten Fällen für unattraktiv. Wir möchten die Entwicklung noch einmal zum Anlass nehmen, um Ihnen unsere eigenen Erfahrungen mit Eigentumswohnungen aufzuzeigen.
Über die Jahre haben wir das Gefühl bekommen, dass die Deutschen den hohen Arbeitsaufwand und das Konfliktpotential bei Eigentumswohnungen unterschätzen und letztendlich nicht in ihre Renditerechnung mit einbeziehen. So kommt es bei verschiedenen Wohnungseigentümern {in einem Mehrfamilienhaus} immer wieder zu quälend langen Versammlungen, die schnell mal über 3 Stunden Zeit in Anspruch nehmen und oft ohne konkretes Ergebnis ausgehen. Die meist sehr unterschiedlichen Ansichten zu Instandhaltungs- und Renovierungsthemen der Parteien sorgen regelmäßig für Streit bei solchen Zusammenkünften.
Dies liegt daran, dass es Selbstnutzer und Vermieter in einer Eigentümergemeinschaft gibt. Für die einen ist die Wohnung eine Kapitalanlage und für die anderen das eigene Heim. Es ist natürlich völlig menschlich, dass ein Vermieter bei Renovierungsthemen anders rechnet als ein Selbstnutzer, der es Zuhause einfach schön haben will. Dies wird dann natürlich besonders kritisch, wenn es um größere Anschaffungen, wie z.B. die Heizung, geht, die oft mehrere tausend Euro Kosten pro Partei verschlingt. Aber auch sehr banale Dinge, wie z.B. die eigene Hausordnung, werden von Selbstnutzern deutlich restriktiver gesehen als von Vermietern. Hinzu könnte dann auch noch die Situation kommen, dass einer Person mehrere Objekte in einem Haus gehören und diese besitzt damit bereits viele Stimmen {die logischerweise alle in eine Richtung gehen} bei Abstimmungen. Dies sorgt natürlich dann sehr oft für Frusterlebnisse bei den anderen Einzelparteien.
Dazu gesellt sich eine sehr unterschiedliche Altersstruktur in vielen Häusern. Dort gibt es ältere Besitzer, die eventuell Ihr Haus verkauft haben und jetzt in eine Wohnung gezogen sind. Diese müssen sich erstmal an die Situation gewöhnen. Gleichzeitig findet man jüngere Familien oder Wohngemeinschaften, die sich aus verschiedenen Gründen unter Umständen nicht an Ruhezeiten, die Müllordnung oder das Abstellen der Fahrräder im Hausflur halten können. So kann man sich vorstellen, dass ein Aufeinandertreffen von Pragmatiker und Rechthaber nur selten mit einem guten Kompromiss ausgeht. Der eine findet es besonders praktisch, den Kinderwagen direkt vor der Haustür zu parken – die andere Partei empfindet dies als äußerst lästig.
Letztendlich muss ein Projekt wie der Kauf einer Eigentumswohnung auch sinnvoll durchgerechnet werden, sodass es zu keinem finanziellen Desaster kommt. Sollte die Wohnung als Geldanlage vermietet werden, kommen Risiken hinzu, die aus unserer Sicht oft nicht ausreichend beachtet werden. Bei einem Neubau besteht das Risiko, dass Sie bereits mit Ihrem Kapital an der Errichtung des Gebäudes beteiligt sind, aber dieses aufgrund von verschiedenen Einflüssen {Insolvenzen, Verzögerungen etc.) nicht rechtzeitig fertiggestellt wird. Gerade heutzutage, wo viele Unternehmen extrem ausgelastet sind, sehen wir immer wieder starke Verzögerungen in der Bauphase. Zudem gibt es später viele Einzelinhaber, die jeweils an die Firmen herantreten und Änderungs- sowie Ausbesserungsarbeiten einfordern. Oft entsteht dann ein riesiger Bearbeitungskatalog für die einzelnen Firmen und dies sorgt nicht selten für ein kleines Durcheinander.
Aber auch wer eine bestehende Wohnung kauft ist vor zusätzlichen Kosten nicht gefeit. Käufer sind auch an die Beschlüsse zu Sanierung und Modernisierung gebunden, die vor ihrem Einstieg gefasst worden sind. Sollte zum Beispiel ein Haus umfassend gedämmt werden, betrifft dies auch den Eigentümer, der zum Beschlusszeitpunkt noch gar keine Wohnung im Gebäude besaß.
Durch die niedrigen Kreditzinsen sind wir zudem schon seit Längerem in der Situation, dass Finanzierungen viel zu optimistisch gerechnet werden. So entstehen Vollfinanzierungen, die nur eine sehr geringe Tilgungsrate aufweisen und damit über einen langen Zeitraum gestreckt werden. Oft kommt das böse Erwachen, wenn nach 5 Jahren die erste Zinsbindungsphase ausläuft und die Banken dann einen höheren Zins für ihre Kredite veranschlagen.
Aus eigener Erfahrung möchten wir noch eine Sache hinzufügen: Vermietete Wohnungen sind keine Selbstläufer. Oft muss man sich viel intensiver darum kümmern als zunächst gedacht. Lagern Sie lästige Arbeiten aus {von der Mietersuche bis zur Nebenkostenabrechnung} geht dies sehr stark zu Lasten der Rendite. Nehmen Sie alles selber in die Hand, kommen Sie in die Situation, dass nachts schon einmal das Telefon klingelt, weil der Wasserhahn bei einem Mieter tropft. Ein Leerstand ist für die Rendite der Immobilie ebenfalls ein Riesenproblem und keineswegs nur Theorie. Bei einem Mieterwechsel kommt es nicht selten zu Renovierungsarbeiten, die neben dem Leerstand dann auch noch Kosten verursachen. Zudem bleibt natürlich auch die Gefahr, dass die Monatsmieten nicht regelmäßig auf dem Konto eingehen. Trotz Zahlungsverzug ist es oft sehr schwer, die Mieter aus der Wohnung herauszubekommen.
Sehen Sie die oben genannten Fakten als eine Art Erlebnisbericht und beziehen Sie dies in Ihre Kalkulationen mit ein, wenn Sie planen, eine Eigentumswohnung zu erwerben. Wir glauben, dass es pflegeleichtere und renditestärkere Anlagen gibt – auch wenn es mal einen Zeitraum gibt {wie derzeit an den Aktienmärkten}, der wenig Anlass zur Freude gibt. Aus eigener Erfahrung können wir sagen, dass dies bei Immobilien ganz ähnlich sein wird.
Auf diesem Wege wünschen wir Ihnen ein schönes, winterliches Wochenende und senden beste Grüße aus Bückeburg.
