In einer Welt ohne Zinsen wird der Wunsch nach „Betongold“ immer größer. Scheinbar sind die Renditen gut und Schwankungen, wie bei Aktieninvestments, muss man auch nicht befürchten. Wir sehen es auch bei uns im Schaumburger Land – an vielen Stellen wachsen die „Zinshäuser“ aus dem Boden und die Nachfrage scheint ungebrochen zu sein.
Bei Investmentfonds werden die Anfangs- und Folgekosten transparent ausgewiesen und der Rückkaufswert jeden Abend ermittelt. Wie transparent werden die Kosten bei einem Immobilienerwerb eigentlich ausgewiesen? Mit der nachfolgenden Beispielrechnung wollen wir uns dem Thema einmal annehmen.
Beispielrechnung
Sie erwerben ein „Zinshaus“ {also nicht für die eigene Nutzung sondern als Renditeobjekt zur Vermietung} im Schaumburger Land. Ein Blick ins Internet verrät, dass z.B. ein 2006 gebautes Haus mit einer vermietbaren Fläche von 490qm für 600.000 Euro zu erwerben ist. Die Ausstattung soll gehoben sein und die jährlichen Mieterträge werden mit 30.000 Euro beziffert.
Sie einigen sich mit dem Verkäufer auf die o.g. Summe und steigen in die Kaufabwicklung ein. Der Staat erhebt eine Grunderwerbssteuer von 5%. Beim Grunderwerb muss auch ein Notar beauftragt werden, der seine Dienste mit 1,785% vom Kaufpreis in Rechnung stellt. Sollte noch ein Makler zwischen den beiden Parteien stehen, werden noch einmal 4,76% fällig. Im Ergebnis belaufen sich die Nebenkosten auf 11,5% oder ca. 70.000 Euro.
Die laufenden Kosten bei einer Immobilie sind auch nicht zu vernachlässigen. Für die Hausverwaltung und etwaige Rechtskosten müssen ca. 1.600 € p.a. veranschlagt werden. Die Instandhaltungsrücklage sollte man mit mindestens 10 Euro/qm berechnen – also weitere 4.900 Euro p.a. an Kosten. Sinnvoll ist auch, einen gewissen Leerstand mit einzuplanen. Sollte dieser sich auf 5% im Jahr belaufen, müssen noch einmal 1.500 Euro mit eingerechnet werden.
Ziehen wir einen ersten Strich unter die Rechnung: Der Kaufpreis hat sich um gut 11,5% erhöht und beläuft sich nicht mehr auf 600.000 Euro sondern auf ca. 670.000 Euro. Die maximalen Anschaffungskosten bei z.B. Investmentfonds fallen in diesem Kontext sehr gering aus. Der jährliche Mietertrag liegt nach Kosten nicht mehr bei 30.000 Euro sondern nur noch bei 22.000 Euro. Das sind gut 25% weniger, als auf den ersten Blick vermutet.
Die Mietrendite, die sich aus der Division von Miete und Kaufpreis errechnet, liegt bei unserem Beispiel bei 5% {30.000 Euro Miete / 600.000 Euro Kaufpreis}. Bringen wir die Erwerbsnebenkosten noch in Abzug, beläuft sich die Mietrendite auf 4,5%. Wenn wir jetzt noch die laufenden Kosten berücksichtigen, kommen wir auf ein Ergebnis von 3,3%.
Was haben wir noch nicht berücksichtigt? Statistisch gesehen ist die Mietausfallrate in den letzten Jahren gestiegen: Wenn wir diese mit {sehr vermieterfreundlichen} 15% beziffern und auch Einmalzahlungen {für z.B. eine neue Heizung} von 50.000 € in einem 10-Jahres-Zeitraum mit berücksichtigen, fällt die Mietrendite mit 2,4% nur halb so groß aus, wie zunächst gedacht.
Welchen Verkaufswert das Gebäude in 10 Jahren noch aufweist, wird maßgeblich von der vorherrschenden Angebot- und Nachfragesituation bestimmt und ist aus heutiger Sicht kaum vorhersehbar.
Ob man sich mit Immobilien, Aktien, Anleihen oder Gold am wohlsten fühlt, muss jeder für sich selbst beantworten oder auch in mehreren Beratungsgesprächen herausfinden. Fakt ist, dass die eigentlichen Kosten und Renditen sehr genau hinterfragt werden müssen. Hier fehlt es bei Immobilienangeboten – im Vergleich zu Investmentfonds – aber noch sehr an der Transparenz.
Wir wünschen Ihnen ein erholsames Wochenende.
Viele Grüße : Ihr Stansch-Team
